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La redacción literal del pacto de arras en la compraventa es el que determinará las consecuencias jurídicas de la modalidad convenida.
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Tabla de contenidos
¿Qué es y para qué sirve el contrato de arras?
El pacto o contrato de arras es un pacto entre comprador y vendedor que pretende asegurar la compraventa mediante la entrega de una señal o cantidad de dinero a cuenta de la compraventa.
Existen TRES tipos de arras con consecuencias distintas:
- Arras confirmatorias las cuales son entregadas como parte del precio).
- Arras penitenciales las mismas permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato con la consecuencia para el vendedor de devolver doblada la cantidad dada por el comprador y, con la consecuencia para el comprador de perder la cantidad otorgada en concepto de arras).
- Arras penales (indemnización para el supuesto de que exista un incumplimiento con la consecuencia para el vendedor de devolver doblada la cantidad dada por el comprador y, con la consecuencia para el comprador de perder la cantidad otorgada en concepto de arras, es decir).
¿Qué dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2009?
En este caso concreto el pacto que figuraba en el contrato de compraventa del inmueble era:
«En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado».
Puede suceder qué:
Si el comprador incumple, pierde lo entregado.
Si el vendedor incumple, devolverá el doble de la cantidad percibida.
¿Qué se discutía por las partes?
Si se trataba de un pacto de arras confirmatorias o arras penitenciarias.
El Tribunal Supremo fundamentó que:
1.- Ante la dificultad de definir unitariamente el contrato de arras, la doctrina distingue tres modalidades como hemos apuntado más arriba:
a) Confirmatorias:Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
b) Penales:Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
c)Penitenciarias:Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el 1454 del Código Civil. Como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».
2.- Por otro lado, la jurisprudencia determina que la interpretación de los contratos para establecer el verdadero carácter que las partes quisieron otorgar al pacto de arras, debe ser interpretado por los juzgados.
3.- En este caso, el Supremo determinó que el pacto discutido tenía carácter de arras confirmatorias.
4.- Si bien es cierto que en la cláusula se hacía referencia a la intención de sancionar a las partes en caso de incumplimiento con la pérdida de lo entregado, en el caso del comprador o, con la devolución del doble, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, esto NO determina la existencia categórica de unas arras de carácter penitencial, en la medida que dicha consecuencia perjudicial para las dos partes también encaja con las arras de carácter penal, diferenciándose en que las penitenciarías se prevén como una forma lícita de desistir del contrato con las consecuencias que hemos nombrado, mientras que las arras de carácter penal, no están previstas como una forma lícita de desistir, sino como una forma de garantizar su cumplimiento.
Por lo que en el caso de las arras penales, su incumplimiento lleva consigo las mismas consecuencias que las arras penitenciarias. En síntesis, las consecuencias de las arras penales y penitencias en caso de incumplir o desistir lícitamente son las mismas, pero el espíritu o intención de ellas son distintas.
Por tanto, la cláusula del contrato de arras discutido:
«En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado».
No deja clara la verdadera intención de las partes, por lo que puede dar lugar a equívocos y no se puede apreciar la verdadera voluntad patente, inequívoca y clara de las partes. Es decir, no está clara si la voluntad de las partes era concederse la facultad de desistir lícitamente que es lo que verdaderamente caracteriza a las arras penitenciales. La doctrina exige interpretar de forma restrictiva esta tipología por lo que, según el Tribunal, hay que interpretar el resto de cláusulas y los propios actos de las partes con el objetivo de averiguar la verdadera intención de las mismas. Finalmente se determinó el carácter confirmatorio de las arras.
¿Cuál es la conclusión?
En CONCLUSIÓN, cuando redactamos un contrato de arras se debe dejar claro en todo el clausulado la intención y carácter de las arras: si son confirmatorias, penitenciarias o penales. No basta hacer referencia, como en este caso, únicamente a las consecuencias, ya que las arras penales y penitenciarias coinciden en este aspecto, es necesario describir con precisión, de forma clara y evidente la intención de las partes contractuales.
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